コラム
三重で新築の一軒家を建てる
三重県は全国有数の持ち家王国だというのはご存じでしょうか？三重県のホームページにある『三重の統計情報』というWebサイトに載っていますが、平成27年（2015年）のデータによると、全国で7番目に持ち家率が高いそうです。全国平均が61.1%なのに対して、三重県の持ち家率はなんと73.0％。トップは秋田県の78.4％で、富山、福井、山形、新潟と続きます。これらはすべて日本海側の県であり、太平洋側の都道府県の中では三重県が堂々のトップです。
三重県内では、三重南部の南伊勢町の持ち家率が93.4％！住人のほとんどが持ち家に住んでいる状況です。続いて、明和町、東員町、紀北町、菰野町、名張市、志摩市、いなべ市は、80％以上が持ち家です。鳥羽市、尾鷲市、熊野市、伊勢市では三重県平均の73％を越えています。この後に、桑名市、松阪市、津市、伊賀市、多気町、亀山市、鈴鹿市、四日市市が続きます。四日市市でも、全国平均を超えており、持ち家率は66％をマークしています。とにかく、三重県は本当に家づくり（つまりは一軒家）が好きな県なんだということが解りますね。
多くの三重県民が、一国一城の主になるということは、ひとつの夢と言っていいかもしれません。最近では、一軒家（一戸建て）以外のマンションなどでも一国一城と呼んだりしますが、ここではあくまで一軒家、持ち家について話したいと思います。大切なお城を建てるには、大切なことがいろいろとあります。どんなポイントを抑えておく必要があるのか、一緒に考えていきましょう。
なくならない資産として家を持つこと
一軒家を建てるということは、集合住宅ではなく、自分の家族専用に一件の家を持つということです。多くの方にとって人生に1度の出来事で、多い方でも3度も経験する人はまれでしょう。三重県では、名古屋の都心部ほど高額にはなりませんが、それでも気軽に建てられるものではありません。それこそを終の棲家などという言葉まで出てくるくらいです。一軒家は、一生使っていくための住宅とも考えられます。
ここで大事なことは、一軒家が、簡単に資産価値がなくなるようなものでは困るということです。最近、地震が増えていますが、地震のほかにも伊勢湾台風など歴史に残る大災害が起きたときを考えてみてください。一軒家の場合、家がなくなったとしても、土地は残ります。津波で洗われたりしない限り、土地としての資産価値はなくならず、土地が資産として残るのです。資産と価値がなくならないことは非常に重要です。マンションの場合は、土地の持ち分が小さいですが、一軒家の場合は土地が残るため安心です。ただし、一軒家は、土地への固定資産税がマンションに比べて高くなってしまいます。
マンションと比較して検討されることが多い一軒家ですが、マンションと違い毎月の管理費や修繕積立金は必要ありません。マンションの場合は、月額2万円近くかかる物件もありますが、これは700万円以上のローンを借りているのと同じように解釈できます。（700万円、金利1.1％、35年ローンの場合の月額返済額は￥20,088です。）一軒家なら、一国一城の主として自分で管理するため、そういった費用はかかりません。ただし、瑕疵担保保険の切れる10年目以降は、どんな問題が出ても自分で対応しなければいけません。そのときに備えて、住宅の修繕用を積み立てておきましょう。一軒家の方の多くが修繕用に資金を貯めていませんが、貯めておくのは重要です。
浸水に注意して土地を選び、建物の地震対策等級の高いものを建てるなど地震対策をすれば、一軒家の資産価値の維持に繋がります。また、今後は断熱などの省エネルギー対策も十分に検討することで、資産価値を維持しながら、光熱費などのランニングコストを低減することも可能です。
購入する時期によって変わる問題
三重県で一軒家を建てるなら、どのタイミングがいいのか？一軒家を建てるのに最適な時期はあるのでしょうか。この問いには、「ある」ともいえますし、「ない」ともいえます。
一昔前は、一軒家購入は時期などと関係ないと言われていました。なぜなら、終身雇用で給料が年々上がる時代だったからです。当時は、インフレ基調で土地の価格は年々上がっていたこともあり、購入するのであれば、早ければ早いほうが良いと考えられていました。土地の資産価値が上がっていて、下がることはないと信じられていたのです。
しかし、そんな時代も1990年代のバブルの崩壊とともに終わり、土地や金利、建物の価格も上昇と下降を繰り返しています。バブル崩壊で大幅に値下がった土地は、その後少し値を戻していますが、それでもバブルが崩壊する前の水準にはほど遠いのが現状です。
また、過去20年の住宅ローンの平均金利が3％を大きく越えています。つまり、本当の意味で住宅ローンの金利は底値圏です。日本銀行の金融緩和によって、貸出金利は0％を越えてマイナスになったことも記憶に新しいと思います。2016年12月からは金利が少し上がっていますが、いまだに史上最低金利圏といっても過言ではありません。現在、この金利に対して2つの選択肢しかありません。一つは現状維持か、もう一つは金利が上がるかです。これから下がる余地はほとんどないと言えるでしょう。
では、一軒家を建てるのに適したタイミングはいつなのでしょう。まずは、家族構成によって決めることをおすすめします。結婚するタイミング、初めてのお子さまが生まれた後、2人目のお子さんが生まれたとき、初めてのお子さんの小学校進学に合わせて……などの家族のイベントの時期で考えると、早めの購入が良いでしょう。
早めに一軒家を建てるメリットは、2つあります。1つは無駄な家賃を他人の大家に払わなくても済むという点です。家賃が6.5万円の場合は1年間で78万円もの家賃を大家さんに払っています。5年間住むと400万円近くを支払っている計算になるわけです。その金額を返済に回していたら、住宅ローンを5年も早く返せていたでしょう。
このローンの返済を早めに終了できるというのが2つ目のメリットです。年齢が進む前に終わらせることができるため、将来の負担を減らすことができます。30歳で住宅ローンを借りれば、35年借りると65歳までには返済が終了し、定年の時期に住宅ローンから解放されるというわけです。その反面で、収入が低い時期からローンの支払いが始めるため、予想外に子どもの数が増えたりと予測とずれが生じる可能性もあります。柔軟にライフプランを検討して、さまざまな変動リスクに備えましょう。
お子さまの進学に合わせれば、途中で転校するストレスをお子さまに与えることがありません。ただし、最近は少子化が進んでいるので、お子さま１人あたりの教育費などが増える傾向にあるようです。人さまに恥ずかしくない教育を！と多額な教育費をかけるご両親も少なくありません。今後、さらに教育費の負担が重くなると予想されますので、しっかり計算して貯蓄をする必要があります。
もしくは、安い賃貸住宅に住むなどして、若いうちからなるべく貯蓄をして、子どもが独立できるまで待つという方もいるかもしれません。それも決して間違えではありませんが、多くの一軒家は、奥さまやお子さまとなどご家族のために建てるというご主人が多いのは事実です。お子さまは、生まれてからの手がかかる６年間と、小学校に入学して高校を卒業するまでのおよそ12年間の合わせて18年間しか親と一緒に暮らせないパターンが多いです。子どもは、いずれ家を出て行ってしまうのです。お子さまの伸び伸びとした生活のために一軒家を建てるというご主人さまにとっては、早い時期に一軒家を検討したほうが良いのではないでしょうか。
もちろん、たっぷり貯金を貯めて、奥さまとの老後のために一戸建てを建てる方もいらっしゃいます。その場合は、キャッシュの割合が増えて、ローンの負担が少なくできます。三重県の場合、多くの30代夫婦が家を建てますので、我慢が必要な選択になるかもしれません。
税金という面から考えても、今の時代は買いどきであることは間違いありません。現在は、消費税が8%で、今後10%に上がるための法律は既に施行されています。つまり、2年後には現在よりも2%（2,000万円の住宅では４０万円）もコストアップになるのです。また、現在であれば、住宅ローン控除、給付金、長期優良住宅やゼロエネルギー住宅への補助金など、さまざまな制度があります。せっかく一軒家を建てるのであれば、早いほうが得だと断言することが可能です。
頭金は必要か？
一軒家に限りませんが、家を建てるのは、契約して不動産を手に入れるということです。そこで注目すべきは、頭金の有無でしょう。バブル崩壊以前は、不動産購入の場合は、頭金2割というのが当たり前でしたが、これには理由があります。2割程度の頭金を貯金できなければ、その先の返済も苦しいであろうと言えるからです。また、実際の物件価格に比べて住宅ローン金額を低く抑えられることによって、ご主人に万が一があってもローン残高が、実際の物件の実勢価格よりも大幅に高くなる担保割れになりにくいからです。
しかしながら、最近の住宅ローンの場合は頭金不要の商品も増えてきました。頭金がない場合は、金利を上げるという商品が多く、住宅ローンの審査は厳しめになります。金融機関側がリスクを考えるということは、それだけ貸出金利が上がって返済額が大きくなることを意味します。一軒家の家づくりにおいて可能であれば、1割程度の頭金を用意したほうが良いでしょう。
購入するだけでは済まない諸費用
一軒家を建てる場合は、いろいろな費用が発生します。建物と土地の価格だけを考えがちですが、新築では5%前後、中古住宅では10%ほどの費用を用意しなければいけません。一軒家を建てる際、建物の価格ばかりを追いかけて、どうしてもこうした費用を忘れがちです。ある程度の現金が必要になるので、準備しておきましょう。
一軒家の建築を契約するときには、印紙税がかかりますし、引き渡しには登録免許証や司法書士にかかる報酬、固定資産税から不動産取得税まで発生します。ローンを組めば、融資手数料が発生しますし、保証料や火災保険料まであります。一軒家の家づくりはご家族の人生にとってのスタートです。諸経費で躓かないように気をつけましょう。
土地に関わる問題
一軒家を建てるとなれば、土地の問題も出てくるでしょう。一度、家を建てたり、中古住宅や建売住宅を購入したりしたら、その家を移動させるわけにはいきません。三重県においても、南海トラフ地震や東海地震などの問題、それに伴う津波といった問題もあります。このほかにも災害は多数ありますので、心配な場合には、各市町村がホームページで公開しているハザードマップを参考にしてみて下さい。
また、大きな災害だけではなく、地盤の問題もあるでしょう。購入する前に、ほとんどの土地が調べられているので安心です。建築前には地盤調査と、その結果を踏まえた対策を確認して下さい。不動産会社や市役所に確認するだけでも、わかることがいろいろあります。地盤が弱いとわかったら、正しい方法で補強しているかをチェックしましょう。
一度建てたら、おいそれと移動できないので、周辺環境や周辺住人とのコミュニケーションなども重要です。三重県はとても住みやすい県ですが、場所によっては病院が遠かったり、学校が遠かったり、スーパーが遠っかたり……という場合もあります。また、ほとんどの地域で車が必要になります。三重県に限ったことではありませんが、治安や騒音も必ず確認しておいて下さいね。
補助金をうまく活用して負担の軽減を
しかし、何も苦しいことばかりではありません。一軒家を持つ場合には、さまざまな補助金があります。三重県でもうまく利用すれば負担を減らすことができるでしょう。住まい給付金は、消費税の上昇によって作られた補助金です。年収510万円以下であれば、30万円まで給付されます。これは、次の消費税増税までの時限的な措置です。つまり、いつかはなくなってしまう措置なので、貰えるうちに貰っておいて下さい。
また、エネファームを購入したり、リースしたりすれば、導入補助金が出ます。国が補助してくれる制度なので、うまく利用したいところです。家庭用燃料電池システムで、本体は高いものの、利用次第では光熱費を節約できます。工夫すれば家計の負担を減らすことができるでしょう。
似ていますが、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業といったものもあります。これは太陽光パネルなどの設置費用が追加でかかりますが、75万円程度の補助金が貰えます。蓄電池を導入した場合にも一部補助金の支給があります。長期優良住宅、認定低炭素住宅、ゼロエネルギー住宅などに100～165万円程度支給される補助金もあります。ほかにも自治体によってソーラーパネルや雨水タンク、蓄電池なども補助金が出ますので、設備を検討してみる価値があるでしょう。
また、新築の一軒家を建てた場合は、住宅ローン控除も利用して下さい。一定の基準を満たす住宅のローンを借りた人が受けられる制度で、ローンの負担を軽減するのが目的です。ローン残高によって控除額が変動しますが、利用しない手はないでしょう。これも消費税増税に伴う経過措置ですので、いずれなくなる可能性もあります。ご注意ください。
まとめ
いかがでしょうか？一軒家を建てるためには、いろいろと障害が出てきます。ですが、それを乗り越えていけば、大きな夢を手にすることができるわけです。きっと、お子さまや奥さまのためになるでしょう。補助金などを理解して利用すれば、負担を軽減できることもたくさんありますので、目標を持って考えてみましょう。ぜひ、一軒家の家づくりをチャレンジしてみてくださいね。
